Apartamentare sau prima înscriere UI

Pentru înscrierea în cartea funciară a unităților individuale (apartamente) din compunerea unui condominiu (bloc de locuințe) în practică se utilizează fie apartamentarea, fie prima înscriere a unei unități individuale (UI), ceea ce a generat ideea greșită că oricare dintre cele două proceduri poate fi folosită pentru înscrierea în cartea funciară a unei unități individuale indiferent de situație. 

În realitate însă fiecare din cele două operațiuni tehnico/juridice are rolul său bine definit.

Apartamentarea

Este utilizată atunci când proprietarul unei construcții înscrise în cartea funciară dorește să înființeze unități individuale (apartamente) indiferent de motivația unei asemenea operațiuni.

Astfel este posibil ca un investitor sa edifice o construcție, plecând încă de la început de la ideea valorificării unor apartamente din aceea construcție, cum este de asemenea posibil ca pentru ieșirea din indiviziune a doi sau mai multor coproprietari aceștia sa dorească ca fiecare dintre ei să fie proprietarul exclusiv al unei părți determinate din aceea construcție.

Prima înscriere UI

Este utilizată atunci când o construcție neînscrisă în cartea funciară a fost deja apartamentată extratabular implicit sau explicit iar apartamente din respectiva construcție au fost înstrăinate extratabular (în afara sistemului de carte funciară), eventual cu evidențierea înstrăinărilor în vechile registre de transcripțiuni inscripțiuni.

În aceste cazuri înscrierea în cartea funciară se face printr-o documentație de primă înscriere UI pentru fiecare dintre apartamentele ce compun condominiul.

Dacă nici unul dintre apartamente nu este înscris în cartea funciară la înscrierea primului dintre acestea trebuie deschisă si o carte funciară colectivă  pentru întreaga construcție si în care se vor evidenția care sunt părțile de uz comun  teren si construcție ( fundații, fațadele, terasa sau podul, etc…) precum și cotele ideale și indivize ce revin fiecărei unități individuale din aceste părți de uz comun.

Odată deschisă cartea funciară colectivă pentru întreaga construcție toate celelalte apartamente se vor înscrie prin întocmirea unor documentații cadastrale de primă înscriere.

Important pentru prima înscriere UI este ca înscrisurile prin care a fost făcută înstrăinarea apartamentelor extratabular să fi fost încheiate în mod valabil conform legislației în vigoare la momentul încheierii lor.

Este de asemenea important ca la prima înscriere a unității individuale să existe un înscris din care să rezulte constituirea unui drept real (proprietate, folosință, superficie)  asupra cotei ce revine apartamentului din terenul parte de uz comun.  Această constituire putând fi convențională (prin acordul parților) sau ope legis.

Situații posibile

Construcție nou edificată și neînscrisă în cartea funciară

Împărțirea unei asemenea construcții în apartamente se face prin apartamentare. Astfel in conformitate cu legislația în vigoare proprietarul pentru a dispune de bunul sau este obligat ca in prealabil să în înscrie în cartea funciară. Din acest motiv o construcție nou edificată va trebui ca în prealabil să fie înscrisă în cartea funciară si abia ulterior sa fie împărțită în unități individuale.

Construcții vechi neînscrise în cartea funciară

În cazul în care apartamentele ce compun aceste construcții au fost înstrăinate anterior prin acte valabile se urmează procedura de prima înscriere UI, iar în cazul în care se dorește acum înstrăinarea lor trebuie urmată în prealabil procedura înscriere construcție în cartea funciară, apoi de apartamentare a acestei construcții si în final de înstrăinare tabulară.

Construcții vechi înscrise în cartea funciară

În cazul în care din componența unei construcții au fost înstrăinate extratabular apartamente în mod valabil, pentru înscrierea dreptului de proprietate trebuie urmată în prealabil procedura de apartamentare. La modul teoretic este posibilă și urmarea procedurii de primă înscriere UI, dar o asemenea procedura presupune riscuri generate de practica diferita din oficiile teritoriale de cadastru si publicitate imobiliară, dar mai ales de modul în care au fost întocmite actele de proprietate ( identificarea unității individuale a compunerii acesteia, a stabilirii cotelor părți din părțile de uz comun).

În cazul în care se dorește acum înstrăinarea unei unități individuale dintr-o construcție înscrisă în cartea funciară trebuie ca în prealabil prin procedura de apartamentare aceea unitate individuală sa fie „creată”.

Crearea unor noi unități individuale

Crearea unor noi unități individuale într-un condominiu existent se face fie prin reapartamentare, fie prin subapartamentare.

Reapartamentarea  presupune că din părțile de uz comun ale condominiului ( blocului de locuințe) se desprinde o parte determinată care devine astfel o unitate individuală de sine stătătoare.

Întrucât părțile de uz comun ale unui condominiu sunt în coproprietatea tuturor proprietarilor apartamentelor ce compun condominiul această operațiune de reapartamentare este posibila numai în măsura în care toți coproprietarii își exprimă consimțământul la efectuarea ei.  

O consecință a reapartamentării poate fi recalcularea cotelor ce revin fiecărui apartament din părțile de uz comun întrucât o parte din acestea trebuie atribuită noului apartament rezultat din reapartamentare.

Subapartamentarea presupune divizarea unei unități individuale în două sau mai multe unități individuale cu împărțirea intre ele inclusiv a cotelor părți ce revin acestora din părțile de uz comun ale condominiului.


MaxiCad Consult
08.12.2014
scroll back to top
Copyright © 2017 CadConsult.ro. Toate drepturile rezervate. | Powered By: NetSiter