Intabularea constructiilor fara autorizatie de construire

                                                          
blog
Consideratii generale

Inscrierea constructiilor in cartea funciara a cunoscut de-a lungul timpului mai multe reguli dar a suportat si exceptii. Pana la ultima modificare a legii, constructiile se imparteau din punctul de vedere al modalitatii practice de inscriere in doua mari categorii:
         - constructii edificate inainte de 29.03.1958, respectiv fara autorizatie de construire (autorizarea constructiilor a devenit obligatorie doar odata cu aparitia Decretului nr.144 din 29 martie 1958)
        - constructii edificate dupa 29.03.1958 in care prezentarea unei autorizatii de construire era obligatorie

        Astazi inscrierea se face in baza Legii nr.50/1991 republicata si a Legii nr.7/1996 republicata, care a adus cateva modificari in ceea ce priveste intabularea constructiilor.
        Acum perioadele de timp la care trebuie sa ne raportam cand analizam cum se face intabularea constructiilor si documentale necesare s-au modificat.
        Astfel constructiile edificate anterior datei de 01.08.2001 se intabuleaza fie in baza autorizatiei de construire (daca exista) fie in baza certificatului de atestare fiscala in situatia in care constructia a fost edificata fara autorizatie de construire inclusiv pentru cele anterioare anului 1958.
        Intabularea constructiilor noi este conditionata de intrunirea cumulativa a doua conditii:
            - prima conditie: constructia sa fie edificata in mod legal in baza unei autorizatii de construire
            - a doua conditie: constructia sa fie finalizata sau sa fie inceputa (stadiu de executie)

         Prima conditie priveste starea de drept a inscrierii constructiei -  nu se pot inscrie in cartea funciara decat acele constructii care au fost edificate in baza unei aprobari emise de acea autoritate a statului competenta potrivit legii.
         A doua conditie priveste atat starea de drept cat si starea de fapt - se pot inscrie doar acele constructii care au fost edificate cu respectarea si in limitele autorizatiei de construire, dovedita prin emiterea unui certificat de atestare a edificarii construcției în cazul construcțiilor finalizate sau  a unui proces verbal de receptie partiala ( stadiu de executie) semnat si de reprezentantul autoritatii publice care a emis autorizatia de construire.
         
         Intabularea constructiilor edificate inainte de 01.08.2001 fara autorizatie de construire se face în mod teoretic in baza certificatului de atestare fiscala emis de primaria localitatii unde se afla imobilul, conform art.37 alin.2 din Legea nr.7/1996 republicata (r3).   Atentie una dintre conditii este ca in certificatul de atestare fiscala proprietarul sa nu figureze cu datorii catre buget.
         In practică însă intabularea în baza certificatului de atestare fiscala intampina cateva impedimente birocratice generate de modul defectuos de redactare a art.37 alin.2 din Legea nr.7/1996 republicata (r3).
         Astfel textul de lege permite intabularea in baza certificatului de atestare fiscala doar a constructiilor realizate înainte de 1 august 2001 care nu au autorizatie de construire.
         In consecinta in practica de multe ori s-a solicitat proprietarului sa faca dovada ca nu a fost emisa nici o autorizatie de construire pentru constructia in cauza. Probarea  lipsei unei autorizatii pune serioase probleme, intrucat confirmarea de catre autoritatea locala a unui fapt negativ (inexistenta unei autorizatii) este în principiu imposibila.
          Pentru depasirea acestui impediment in anumite oficii teritoriale, s-a cerut proprietarului sa declare pe proprie raspundere ca a edificat constructia fara autorizatie de construire iar in alte oficii teritoriale s-a mers pe idea ca simpla lipsă a autorizatiei de la dosarul cererii este suficientă.
          Dacă acest impediment a fost depășit, din textul legii rezultă necesitatea de a se face dovada realizării construcției anterior datei de 01.08.2001. 
          Mentiunea aceasta ar trebui sa se regaseasca in chiar cuprinsul certificatului de atestare fiscala. Dar in realitate sunt foarte putine cazurile cand autoritatea locala stie cu exactitate cand a fost edificata construcția și menționează in certificatul de atestare fiscala aceasta dată. Mai mult certificatul de atestare fiscala este intocmit conform unui model tipizat, generat in multe cazuri de o aplicatie informatica, în care pur si simplu nu se poate introduce o asemenea informatie.
         Pentru a depasii si acesta problema unele oficii teritoriale accepta ca dovada a datei edificarii constructiei un alt act administrativ emis de primaria localitatii (adeverinta) prin care se adevereste data realizarii constructiei.
In practica partile au incercat deasemenea sa faca dovada anului realizarii constructiei si cu alte documente ( contracte, declaratii, planuri, etc..) dar aceste inscrisuri nu pot fi avute in vedere de catre oficiile teritoriale.
 
          Concluzie
        Pentru inscrierea in cartea funciara a constructiilor realizate anterior datei de 01.08.2001 in baza certificatului de atestare fiscala ar fi de dorit ca pana la eventuala modificare a legii, sa solicitati primariei localitatii sa mentioneze in cuprinsul certificatului fie data construirii, fie data luarii in evidenta a constructiei ( in cazul in care aceasta este anterioara datei de 01.08.2001).
        In acest sens exista si un punct de vedere al ANCPI, potrivit caruia autoritatea locala ar trebui sa mentioneze in nota de subsol a certificatului de atestare fiscala data edificarii constructiei sau data luarii in evidenta.
       Daca autoritatea locala nu doreste sau nu poate sa mentioneze data in cuprinsul certificatului de atestare fiscala ar fi de dorit sa solicitati acesteia mentionarea datei in cuprinsul unui alt act administrativ ( adeverinta).

autor: maxicad consult
15.03.2014  revizuit in 17.10.2015
scroll back to top
Copyright © 2017 CadConsult.ro. Toate drepturile rezervate. | Powered By: NetSiter